ACTOR: [NOMBRE DEL ARRENDADOR]
DEMANDADO: [NOMBRE DEL ARRENDATARIO]
JUICIO ORAL MERCANTIL
ASUNTO: Cobro de rentas vencidas

C. JUEZ COMPETENTE EN MATERIA MERCANTIL
DE [CIUDAD Y ENTIDAD FEDERATIVA], EN TURNO
P R E S E N T E

[NOMBRE COMPLETO], por mi propio derecho [O EN REPRESENTACIÓN DE PERSONA MORAL, SEGÚN INSTRUMENTO ANEXO], señalando como domicilio para recibir notificaciones [DOMICILIO], proporcionando [RFC, CURP Y DEMÁS DATOS EXIGIBLES SEGÚN CORRESPONDA], y autorizando en términos del artículo 1069 del Código de Comercio a [NOMBRE, CÉDULA Y DATOS DE REGISTRO DEL PROFESIONISTA], comparezco a demandar en juicio oral mercantil a [NOMBRE O DENOMINACIÓN EXACTA DEL ARRENDATARIO], con domicilio para emplazamiento en [DOMICILIO COMPLETO], por las siguientes prestaciones:

I PRESTACIONES

A. El pago de $[IMPORTE] ([CANTIDAD EN LETRA] pesos [CENTAVOS]/100 M.N.) por rentas vencidas correspondientes a [MESES O PERÍODOS], derivadas del contrato de arrendamiento del local ubicado en [DOMICILIO E IDENTIFICACIÓN COMPLETA], conforme al desglose anexo, descontando abonos, compensaciones procedentes y cantidades ya cubiertas.

B. [SI PROCEDE] El pago de intereses moratorios pactados en la cláusula [NÚMERO], a razón de [TASA Y PERIODICIDAD], sobre cada saldo vencido desde su exigibilidad y hasta su pago. La liquidación se hará por períodos y saldos, sin capitalización automática y sujeta al control judicial de la tasa. Si no hay pacto, sustituir esta pretensión por el fundamento y tasa legal que correspondan al caso, sin inventar una tasa contractual.

C. [OPCIONAL] La rescisión del contrato por incumplimiento de la obligación de pago, prevista en la cláusula [NÚMERO], con sustento en los artículos 1949 y 2489, fracción I, del Código Civil Federal, en cuanto resulten aplicables supletoriamente a esta relación mercantil, así como las disposiciones específicas procedentes. Esta pretensión se sustenta en los vencimientos e incumplimientos descritos en los hechos.

D. [CONSERVAR SI SE RECLAMA RESCISIÓN Y RESTITUCIÓN] Como consecuencia de la rescisión, la desocupación y entrega material y jurídica del local, con sus llaves y accesorios, en el plazo que determine la sentencia; de incumplirse, su ejecución por conducto judicial conforme a derecho. Si se pretende terminación por vencimiento y no rescisión, debe adecuarse íntegramente la causa y sus requisitos.

E. [OPCIONAL] Las rentas que se devenguen válidamente durante el juicio y, en su caso, la contraprestación por ocupación posterior hasta la entrega efectiva, conforme a [CLÁUSULA Y FUNDAMENTO], con bases de liquidación consistentes en [RENTA, PERIODICIDAD Y FECHAS]. No se reclaman de manera duplicada rentas y una indemnización equivalente por el mismo período ni se presupone que después de la rescisión todo cargo conserva necesariamente la naturaleza de renta.

F. [SI ESTÁN PACTADOS Y SE ACREDITAN] El pago de $[IMPORTE] por [CUOTAS DE MANTENIMIENTO, SERVICIOS U OTRO CONCEPTO], correspondiente a [PERÍODO], según la cláusula [NÚMERO] y comprobantes [IDENTIFICACIÓN]. El IVA, retenciones y cualquier componente fiscal se individualizan según el régimen aplicable, evitando duplicar importes incluidos en la renta.

G. Los gastos y costas en los supuestos legalmente procedentes del artículo 1084 del Código de Comercio.

II COMPETENCIA Y VÍA MERCANTIL

La competencia material y territorial de este juzgado se sustenta en los artículos 104, fracción II, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y 1090, 1092, 1093 y 1104 del Código de Comercio, en el supuesto de [EXPLICAR JURISDICCIÓN CONCURRENTE Y VÍNCULO TERRITORIAL: LUGAR DE CUMPLIMIENTO, DOMICILIO DEL DEMANDADO O SUMISIÓN VÁLIDA]. Se precisan como elementos de competencia [CLÁUSULA, DOMICILIOS Y DEMÁS DATOS].

El contrato constituye un acto de comercio porque fue celebrado con propósito de especulación comercial, consistente en [DESCRIBIR LA OPERACIÓN ECONÓMICA CONCRETA, ACTIVIDAD EMPRESARIAL Y FINALIDAD DEL ARRENDAMIENTO], según [CONTRATO, OBJETO SOCIAL, DOCUMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD Y DEMÁS PRUEBAS]. No se hace descansar esta calificación únicamente en el nombre de “local comercial” o en que una parte sea comerciante.

Se invocan los artículos 75, fracción XXV, 1049 y 1050 del Código de Comercio, según corresponda, y la jurisprudencia 1a./J. 170/2023 (11a.) de la Primera Sala, que exige examinar si el arrendamiento inmobiliario es acto de comercio por su propósito de especulación comercial. La naturaleza mercantil debe sustentarse en hechos y pruebas de la operación, sin aplicar la antigua exclusión general de los arrendamientos inmobiliarios.

La vía oral mercantil se funda en los artículos 1390 Bis, 1390 Bis 1 y 1390 Bis 11 del Código de Comercio. El valor del negocio es determinado o determinable con base en [RENTAS, SALDO Y BASES DE LAS PRETENSIONES], y no se plantea una acción sujeta a trámite especial. Si las pretensiones efectivamente formuladas son de cuantía indeterminada, deberá revisarse la vía ordinaria mercantil y adecuarse el escrito; la inclusión de rescisión y entrega exige analizar el conjunto de prestaciones.

III HECHOS

PRIMERO. El [FECHA], [ARRENDADOR] y [ARRENDATARIO] celebramos contrato de arrendamiento respecto del local [DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O NÚMERO, DOMICILIO Y ACCESORIOS]. Mi calidad de arrendador y derecho a exigir el pago se acreditan con [CONTRATO Y, EN SU CASO, CESIÓN, SUCESIÓN O REPRESENTACIÓN]. No se confunde esta acción contractual con una reivindicación de propiedad.

SEGUNDO. Se acordó una vigencia de [FECHA] a [FECHA], una renta de $[IMPORTE] por [MES U OTRO PERÍODO], [PRECISAR IVA Y RETENCIONES SI APLICAN], pagadera el día [DÍA] mediante [MEDIO Y LUGAR]. Las cláusulas relevantes son [NÚMEROS Y CONTENIDO]. Los incrementos válidamente aplicados son [FECHAS, BASES Y MONTO], o bien [INDICAR QUE NO HUBO].

TERCERO. El local fue entregado al demandado el [FECHA], mediante [ACTA, INVENTARIO O CONSTANCIA]. El destino pactado es [GIRO] y la finalidad de especulación comercial se manifiesta en [HECHOS CONCRETOS Y DOCUMENTOS], conforme al apartado de procedencia. La situación actual de posesión es [OCUPADO, DESOCUPADO SIN ENTREGA FORMAL O ENTREGADO EN FECHA DETERMINADA].

CUARTO. El demandado dejó de cubrir las rentas desde [FECHA]. Al corte de [FECHA], el adeudo se integra así: [POR CADA PERÍODO: FECHA DE VENCIMIENTO, RENTA EXIGIBLE, ABONO, FECHA Y SALDO]. El total de renta insoluta es $[SUMA]. Se acompaña relación detallada y comprobantes de los abonos conocidos. No se incluyen mensualidades no vencidas dentro del capital actualmente exigible.

QUINTO. Se entregó depósito en garantía por $[IMPORTE], según la cláusula [NÚMERO]. Su estado y aplicación son [EXPLICAR SI PERMANECE EN GARANTÍA, FUE APLICADO VÁLIDAMENTE O DEBE COMPENSARSE]. Los pagos, convenios, descuentos, consignaciones y créditos que inciden en el saldo son [IDENTIFICAR O INDICAR QUE NO SE CONOCEN]. El depósito no se omite ni se aplica simultáneamente a dos conceptos.

SEXTO. [SI EXISTIERON O ERAN EXIGIBLES] El [FECHA] requerí el pago mediante [MEDIO], en términos de [CLÁUSULA O NORMA], con resultado [DESCRIPCIÓN]. Se adjunta [CONSTANCIA]. Si la exigibilidad o rescisión requiere aviso, requerimiento o condición previa en el caso concreto, se explica y acredita su cumplimiento; no se afirma un requerimiento inexistente.

SÉPTIMO. [SI SE RECLAMA RESCISIÓN] El incumplimiento que sustenta esa pretensión consiste en [PERÍODOS Y OBLIGACIÓN], conforme a [CLÁUSULA]. Se han considerado [PRÓRROGAS, TOLERANCIAS, CONVENIOS Y POSIBLES INCUMPLIMIENTOS RECÍPROCOS RELEVANTES]. Pese a [HECHOS ACREDITADOS], no se ha realizado el pago ni la entrega que corresponden.

IV DERECHO

Son aplicables los artículos 1, 2, 75, 78, 1049 y 1050 del Código de Comercio, en los supuestos acreditados. En lo no regulado por la legislación mercantil, se invocan las disposiciones supletorias pertinentes del Código Civil Federal: artículos 1796, sobre fuerza obligatoria y buena fe contractual; 1949, respecto de resolución por incumplimiento de obligaciones recíprocas, cuando se reclame; 2398, sobre arrendamiento; 2425, fracción I, y 2427, sobre pago de la renta; y 2489, fracción I, respecto de rescisión por falta de pago, si procede. La supletoriedad no convierte el procedimiento en un juicio civil local.

El procedimiento se rige por los artículos 1061, 1069, 1084, 1194, 1198, 1390 Bis y siguientes del Código de Comercio. Corresponde acreditar la relación contractual, las condiciones de exigibilidad y los hechos constitutivos de las pretensiones; los pagos y demás hechos extintivos se valorarán conforme a las cargas probatorias aplicables. Una hoja unilateral de cálculo no sustituye el contrato ni prueba por sí sola todos los hechos controvertidos.

V PRUEBAS

1. DOCUMENTAL PRIVADA. Contrato de arrendamiento de [FECHA] y anexos [IDENTIFICACIÓN], que se exhiben [EN ORIGINAL O EXPLICAR DISPONIBILIDAD]. Acreditan partes, inmueble, renta, vencimientos, destino y cláusulas invocadas. Se relacionan con los hechos primero a tercero y séptimo.

2. DOCUMENTALES DE ENTREGA Y ACTIVIDAD COMERCIAL. [ACTA DE ENTREGA, INVENTARIO, DOCUMENTOS CORPORATIVOS, COMUNICACIONES U OTROS]. Se relacionan con los hechos primero y tercero para acreditar legitimación, entrega y finalidad económica de la operación. La prueba del propósito de especulación se concreta en [INDICAR DOCUMENTO Y HECHO].

3. DOCUMENTALES DE PAGOS Y ADEUDO. [RECIBOS, TRANSFERENCIAS, ESTADOS DE CUENTA EN LO PERTINENTE, CFDI, CONVENIOS Y CONSIGNACIONES CONOCIDAS], con fechas [DATOS], y relación de liquidación. Se relacionan con los hechos segundo, cuarto y quinto. Un CFDI acredita su emisión y contenido, sin atribuirle automáticamente valor de comprobante de pago si no lo demuestra.

4. DOCUMENTALES DE REQUERIMIENTO. [ESCRITOS, ACUSES, ACTAS O COMUNICACIONES], relacionados con los hechos sexto y séptimo. Si se ofrecen mensajes electrónicos, identificar origen, participantes, fecha, archivo o soporte y medio de reproducción, conforme a los artículos 1205 y 1298 A del Código de Comercio.

5. CONFESIONAL. A cargo de [DEMANDADO O REPRESENTANTE FACULTADO], sobre hechos propios de contratación, recepción del local, vencimientos, pagos y ocupación, con desahogo conforme a las reglas del juicio oral mercantil. Se relaciona con los hechos primero a séptimo.

6. [OPCIONAL] TESTIMONIAL. A cargo de [NOMBRES Y DOMICILIOS], quienes presenciaron [HECHOS CONCRETOS]. Indicar si serán presentados o justificar citación judicial. Se relaciona con [HECHOS]. Suprimir si no existen testigos pertinentes.

7. INSTRUMENTAL DE ACTUACIONES Y PRESUNCIONAL LEGAL Y HUMANA. En cuanto deriven de hechos probados y actuaciones del proceso y favorezcan las pretensiones, sin sustituir la acreditación de sus elementos.

VI PUNTOS PETITORIOS

PRIMERO. Tenerme por presentado con demanda, documentos y copias, reconocer la personalidad acreditada y tener por señalados domicilio y autorizaciones.

SEGUNDO. Admitir la demanda en la vía oral mercantil, previa verificación de su procedencia y competencia, y emplazar al demandado en el domicilio indicado.

TERCERO. Admitir las pruebas procedentes, ordenar su preparación y señalar las audiencias correspondientes.

CUARTO. Dictar sentencia que condene al pago de las rentas vencidas y demás conceptos efectivamente procedentes, descontando pagos y créditos acreditados; si se conservaron esas prestaciones y se demostraron sus elementos, declarar la rescisión y ordenar la entrega del inmueble.

QUINTO. Resolver sobre costas conforme a derecho y, de incumplirse la sentencia, proceder a su ejecución para hacer efectivos el pago y, en su caso, la restitución judicial del local.

PROTESTO LO NECESARIO
[LUGAR], [FECHA]

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[NOMBRE Y FIRMA DE LA PARTE ACTORA]

ANEXOS

Contrato y anexos; documentos de personalidad; constancias de entrega y finalidad comercial; desglose de rentas, pagos y depósito; comprobantes y requerimientos; soportes electrónicos y copias para traslado. Identificar los documentos no disponibles y acreditar su solicitud cuando legalmente corresponda.

GUÍA PARA ADAPTAR EL MODELO

Naturaleza. Modelo para el arrendador que reclama rentas vencidas en una operación cuya naturaleza mercantil debe demostrarse. Rescisión, entrega, intereses y accesorios son opcionales y requieren hechos, fundamento y prueba. Si sólo se desea cobrar y conservar el contrato, elimine las prestaciones de rescisión y restitución.

Elección de vía. La jurisprudencia 1a./J. 170/2023 (11a.) exige analizar el propósito de especulación comercial del arrendamiento inmobiliario. No basta etiquetar el inmueble como local ni utilizar jurisprudencia antigua que excluía siempre la vía mercantil. Si la operación es civil, debe elaborarse la demanda conforme a la legislación sustantiva y procesal aplicable en la entidad, verificando la entrada en vigor del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares. Si es mercantil, la vía oral o escrita depende de la naturaleza y determinación de las pretensiones, no de un supuesto umbral del juicio ejecutivo por pagaré.

Ejemplo. En un arrendamiento de naturaleza mercantil debidamente acreditada, la renta mensual es de $10,000 y existen tres mensualidades vencidas. Hubo un abono de $4,000 aplicado a una de ellas: el capital reclamable es $26,000, antes de los accesorios procedentes. El depósito debe analizarse por separado según el contrato y su aplicación efectiva. Las cifras son ilustrativas.

Nota técnica. Verifique plazos de prescripción y actos interruptivos; no oculte depósitos o pagos. El contrato de arrendamiento no trae aparejada ejecución automáticamente por contener una deuda: este modelo no pide embargo inicial como si fuera pagaré. No acumule penas, intereses y daños incompatibles. Para demandar a un fiador u obligado solidario, individualice firma, alcance, vigencia y fundamento; no se le agrega por ser familiar. La desocupación debe obtenerse por acuerdo válido o resolución y ejecución judicial: no cambiar cerraduras, cortar servicios ni retirar bienes por cuenta propia.

Fuentes oficiales. Código de Comercio y Código Civil Federal: https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/. Jurisprudencia 1a./J. 170/2023 (11a.) y amparo directo en revisión 172/2023, Primera Sala, consultables en la SCJN: https://www2.scjn.gob.mx/juridica/engroses/1/2023/10/2_307318_6647_firmado.pdf. Consulta para elaboración: 17 de octubre de 2026. Completar todos los campos y retirar instrucciones antes de presentar.